Ensiasunnon osto – mitä ensiasunnon ostaminen edellyttää?

Milloin ensiasunto kannattaa ostaa?

Ensiasunnon ostolle ei löydy yhtä oikeaa ajankohtaa, vaan ratkaisu löytyy omasta elämäntilanteesta ja taloudellisesta valmiudesta. Vakaa työtilanne, ennakoitavat tulot ja selkeä käsitys omista asumistarpeista luovat hyvän pohjan päätökselle. Myös markkinatilanne, korkotaso ja alueen hintakehitys vaikuttavat ajoitukseen, mutta niitä ei kannata jäädä odottamaan loputtomiin. Usein oikea hetki löytyy silloin, kun vuokran maksaminen toiselle ei enää tunnu järkevältä ja on valmis asettumaan vähintään muutamaksi vuodeksi aloilleen.

Paljonko ensiasunnon ostajalla pitää olla säästöjä?

Ensiasunnon ostajalla säästöjen määrä riippuu asunnon hinnasta ja rahoitusratkaisusta, mutta käytännössä omia varoja tarvitaan lähes aina. Pankit edellyttävät omaa pääomaa, jotta lainan riskit pysyvät hallinnassa ja kuukausierät pysyvät järkevinä. Kuten OP:n sivuilla kerrotaan, tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon ostajalla tulee olla vähintään 10 prosenttia ja ensiasunnossa 5 prosenttia omia säästöjä tai muita reaalivakuuksia. Säästöt kattavat usein myös varainsiirtoveron, kaupantekokulut ja muut alkuvaiheen menot, jotka on hyvä huomioida jo hyvissä ajoin.

Miten ensiasunnon ostaminen etenee askel askeleelta?

Ensiasunnon ostaminen etenee selkeinä vaiheina, vaikka kokonaisuus saattaa aluksi tuntua monimutkaiselta. Prosessi alkaa omien taloudellisten raamien hahmottamisesta ja etenee vähitellen konkreettisiin päätöksiin. Kun ymmärrät kokonaisuuden kulun etukäteen, päätökset syntyvät varmemmin ja ostaminen tuntuu hallitulta. 

Seuraavaksi käymme läpi asunnon ostamisen keskeiset vaiheet hieman tarkemmin.

Talouden ja lainamahdollisuuksien kartoittaminen

Ensiasunnon osto lähtee liikkeelle oman talouden kartoittamisesta. Tulojen, menojen ja säästöjen läpikäynti auttaa hahmottamaan realistisen hintahaarukan ja sen, millainen lainamäärä tuntuu arjessa turvalliselta. Samalla kannattaa pyytää pankista lainalaskelma tai alustava lainatarjous ennen asuntonäyttöjä. Kuten vanhempi talouskirjoittaja ja asuntolainojen asiantuntija Kit Sproson muistuttaa, omaan pankkiin ei kannata tyytyä automaattisesti, sillä kilpailuttamalla lainan voi löytää selvästi paremman ratkaisun.

Sopivan asunnon etsiminen ja tarjouksen tekeminen

Kun budjetti selkiytyy, asunnon etsintä muuttuu huomattavasti helpommaksi. Sijainti, talotyyppi ja tulevat tarpeet ohjaavat valintaa enemmän kuin yksittäiset pintaratkaisut. Sopivan kohteen löytyessä tarjous kannattaa tehdä harkiten ja kirjallisesti. Tarjoukseen voi liittää ehtoja, jotka tuovat turvaa päätöksentekoon.

Kaupanteko, maksut ja muuttoon valmistautuminen

Hyväksytty tarjous johtaa kaupantekoon, jossa sovitaan maksuaikataulut ja hoidetaan varainsiirtovero sekä lainan nostoon liittyvät asiat. Samalla varmistuvat vakuutukset ja omistuksen siirtyminen. On hyvä sopia ajoissa käytännön järjestelyt, jotta muutto ja arki uudessa kodissa käynnistyy sujuvasti heti avainten luovutuksen jälkeen.

Voiko ensiasunnon ostaa ilman säästöjä?

Ensiasunnon voi tietyissä tilanteissa ostaa myös ilman omia säästöjä, mutta se vaatii muita vakuuksia tai tukimuotoja. Pankki edellyttää yleensä vähintään 5 prosentin omarahoitusosuutta, mutta tämä ei aina tarkoita käteistä rahaa. Kuten aiemmassa artikkelissamme “Kannattaako asuntosijoittaminen? – 6 merkittävintä hyötyä” kerromme, vakuuksien rooli korostuu. OP:n mukaan sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi noin 60–70 prosentilta arvostaan, ja loput voidaan kattaa muilla vakuuksilla. 

Samalla logiikalla ensiasunnon ostaja voi hyödyntää esimerkiksi vanhempien takausta, muuta omaisuutta tai lisävakuuksia, jolloin säästöjä ei välttämättä tarvita lainkaan.

Helpottaako ASP-säästäminen ensiasunnon ostoa?

ASP-säästäminen helpottaa ensimmäisen asunnon ostoa, mutta vaatii silti omaa taloudenhallintaa. Ensiasunnon ostajan oppaassa kerromme tarkemmin ensiasunnon ASP rahoituksesta:

“Ensiasunnon ostaja voi saada asuntolainaa jopa 95 % asunnon kauppahinnasta. Jos olet säästänyt ASP-tilille ja nostat ASP-lainan, saat verotonta korkoa ja lisäkorkoa ASP-tilin säästöille, alhaisemman koron lainallesi, valtion korkotuen ensimmäisen kymmenen vuoden ajaksi sekä maksuttoman valtiontakauksen lainallesi. “

ASP-tili ei kuitenkaan ole oikotie onneen. Säästöjä täytyy kertyä vaadittu määrä, tulojen on riitettävä lainanhoitoon ja asunnon hinnan on pysyttävä ASP-rajoissa. Myöskään kaikki kulut, kuten varainsiirtovero tai remontit, eivät sisälly ASP-rahoitukseen.

Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveroa?

Kyllä, ensiasunnon ostajan täytyy maksaa varainsiirtovero. Aiempi ensiasunnon ostajan verovapaus poistui, eikä ensiasunnon ostaminen tuo enää vapautusta tästä maksusta. Vero.fi mukaan varainsiirtovero lasketaan asunto-osakkeessa asunnon velattomasta hinnasta, ja vero on 1,5 prosenttia. Kiinteistön, kuten omakotitalon tai mökin, kaupassa varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta. Sääntö koskee myös ensiasunnon ostajia, joten vero kannattaa huomioida jo ostobudjettia suunnitellessa.

Moni ensiasunnon ostaja pohtii, milloin varainsiirtovero maksetaan. Varainsiirtovero maksetaan asuntokaupan yhteydessä, eli viimeistään omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Osakeasunnossa vero tulee maksaa ja ilmoittaa Verohallinnolle kahden kuukauden kuluessa kaupasta.

Mitä etuja ensiasunnon ostajalle on tarjolla?

Ensiasunnon ostajalle löytyy yhä etuja, vaikka varainsiirtoverovapaus ei enää koske uusia ostajia. ASP-järjestelmä helpottaa liikkeelle lähtöä tarjoamalla korkoetuja, valtiontakuun ja selkeämmän reitin lainaneuvotteluihin.

Pankit suhtautuvat ensiasunnon ostajiin usein myös joustavammin lainaneuvotteluissa, mikä voi näkyä parempina lainaehtoina tai pidempinä maksu aikoina. Lisäksi ensiasunnon ostaminen mahdollistaa varallisuuden kerryttämisen vuokran maksamisen sijaan ja luo vakaamman pohjan tuleville asumisratkaisuille.

Kannattaako ostaa sijoitusasunto lainarahalla? 

Ensiasunnon ostaminen kannattaa silloin, kun oma talous tuntuu tasapainoiselta ja ajatus omasta kodista houkuttelee pidemmällä tähtäimellä. Asuntolainojen asiantuntija Abby Badach Doyle kiteyttää osuvasti:

“Lopulta se, onko asunnon ostaminen ajankohtaista, riippuu omasta taloudellisesta tilanteestasi. Jos luottotiedoissa on parannettavaa tai velkaa on paljon, kannattaa hoitaa nämä asiat ensin kuntoon. Lisäksi on tärkeää, että olet henkisesti valmis omistusasumisen tuomaan sitoutumiseen.”

Uudiskohde helpottaa alkua, koska asumiskulut pysyvät ennakoitavina eikä remonttihuolia synny. T2H Ihanat kodit rakentuvat kasvaville alueille, hyvien yhteyksien varrelle, ja ne mukautuvat eri elämäntilanteisiin. Rakennusaikainen maksaminen keventää rahoitusta ja antaa aikaa järjestää kokonaisuus rauhassa.

Lähteet 

Ensiasunnon ostajan opas

Kannattaako asuntosijoittaminen? – 6 merkittävintä hyötyä

Lainakatto ja omarahoitusosuus: paljonko voisit saada asuntolainaa?

Haaveissa asuntosijoittaminen ja ensimmäinen sijoitusasunto?

Asunto-osakkeen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero

Is It a Good Time to Buy a House?

Buying a home – the timeline A full rundown on what to do & when