Sijoitusasunnon osto – miten tunnistaa hyvä sijoitusasunto?

Miten sijoitusasunnon osto kannattaa aloittaa?

Sijoitusasunnon osto kannattaa aloittaa oman taloudellisen tilanteen kartoittamisesta. Ensin on hyvä selvittää, kuinka paljon omaa pääomaa on käytettävissä ja millaisen lainan pankki voi myöntää. Samalla kannattaa pohtia sijoituksen tavoitetta, haetaanko kuukausittaista vuokratuottoa vai pitkän aikavälin arvonnousua. Kun budjetti ja tavoitteet ovat selvillä, seuraava vaihe on markkinoiden seuraaminen. Eri alueiden vuokratasot, asuntojen hinnat ja taloyhtiön kunto vaikuttaa siihen, millainen kohde toimii parhaiten sijoitus mielessä.

Mistä tunnistaa hyvän sijoitusasunnon?

Hyvä sijoitusasunto erottuu yleensä tasaisesta vuokrakysynnästä ja realistisesta hintatasosta. Tärkeää ei ole pelkästään asunnon ulkonäkö, vaan myös se, kuinka helposti asunto voidaan vuokrata ja millaiset kulut siihen liittyvät. Keskeisimpiä tekijöitä ovat vuokrakysyntä, kulurakenne sekä taloyhtiön kunto. Sijoittajan näkökulmasta tärkeää on miettiä, kuinka helposti asunto on vuokrattavissa ja miten tasaisena vuokratulo säilyy ajan mittaan. Usein pienet ja käytännölliset asunnot liikkuvat vuokramarkkinoilla nopeammin kuin suuret perheasunnot. Myös asunnon sijainti, talon ikä ja tulevat korjaukset vaikuttavat siihen, millaiseksi sijoituksen tuotto ja riskitaso muodostuvat pitkällä aikavälillä.

Millainen sijainti tekee sijoitusasunnosta kannattavan?

Sijainti vaikuttaa paljon siihen, kuinka kannattava sijoitusasunto on.  Alueet, joissa on työpaikkoja, oppilaitoksia ja toimivat liikenneyhteydet, houkuttelevat yleensä myös vuokralaisia. Palveluiden saavutettavuus vaikuttaa arjen sujuvuuteen, mikä lisää asunnon kiinnostavuutta vuokramarkkinoilla. Kuten kiinteistötoimittaja Alex White toteaa artikkelissaan, lähellä sijaitsevat puistot, kaupat, ravintolat ja muut palvelut voivat tehdä asunnosta huomattavasti houkuttelevamman vuokralaisille. Tällaiset tekijät tukevat usein myös asunnon arvon säilymistä pitkällä aikavälillä.

Millainen asunto vuokrataan helpoiten?

Vuokra-asuntoa valittaessa asunnon käytännöllisyys nousee usein tärkeimmäksi tekijäksi. Vuokralaiset kiinnittävät huomiota erityisesti asunnon kokoon, pohjaratkaisuun ja kuntoon. Hyvin suunniteltu ja siisti asunto vuokrataan yleensä nopeammin kuin tilaratkaisultaan hankala tai vanha huoneisto. Seuraavaksi tarkastelemme hieman tarkemmin tekijöitä, jotka vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen.

Pienet asunnot kiinnostavat vuokralaisia

Yksiöt ja pienet kaksiot ovat vuokramarkkinoilla usein kysytyimpiä asuntoja. Erityisesti opiskelija kaupungeissa ja kasvukeskuksissa tällaisille asunnoille löytyy vuokralaisia nopeasti. Sijoittajan näkökulmasta pienemmän asunnon vuokratuotto suhteessa hintaan on usein varsin kilpailukykyinen.

Selkeä pohjaratkaisu helpottaa vuokraamista

Hyvin suunniteltu pohjaratkaisu tekee asunnosta käytännöllisen. Avoin oleskelutila, riittävät säilytystilat ja toimivat kulkureitit lisäävät asumismukavuutta. Tällaiset ratkaisut voivat vaikuttaa vuokralaisen päätökseen yhtä paljon kuin asunnon koko. T2H:n asunnoissa tilaratkaisuihin kiinnitetään erityistä huomiota. Suuret ikkunat, korkea huonekorkeus ja avarat pohjat tekevät asunnoista valoisia ja tilantuntuisia, mikä lisää niiden houkuttelevuutta myös vuokramarkkinoilla.

Hyvä kunto vähentää tyhjiä kuukausia

Siisti ja hyväkuntoinen asunto vuokrataan yleensä nopeammin kuin huonokuntoinen. Uudet pinnat, toimivat kodinkoneet ja viihtyisä kylpyhuone vaikuttavat vuokralaisen päätökseen yllättävän paljon.

Miten sijoitusasunnon tuotto arvioidaan ennen ostoa?

Sijoitusasunnon kannattavuutta arvioidaan yleensä vuokratuoton avulla. Vuokratuotto kertoo, kuinka paljon vuokratuloa asunto tuottaa suhteessa sen hankintahintaan. Laskennassa huomioidaan vuokratulo sekä asumiseen liittyvät kulut, kuten hoitovastike. Aiemmassa artikkelissa avaamme tarkemmin, miten vuokratuoton voi laskea:

“Esimerkiksi 160 000 euron arvoinen asunto, joka tuottaa 850 euroa kuukaudessa vuokraa ja josta hoitokulut ovat 250 euroa, tuottaa noin 4,5% nettovuokratuoton. Laskukaava: vuokra 850 €/kk - kulut 250 €/kk = 7 200 €/v  -> 7 200 € / 160 000 € = 4,5 %  “

Tämän lisäksi sijoittajan on hyvä huomioida myös verotus, mahdolliset remontit sekä vuokralaisten vaihtumiseen liittyvät tyhjät jaksot.

Mitä taloyhtiön asiakirjoista kannattaa tarkistaa?

Taloyhtiön asiakirjat tarjoavat tärkeää tietoa rakennuksen kunnosta ja taloudellisesta tilanteesta ja näitä on tärkeä tarkastella etenkin vanhempaa asuntoa harkitessa. Niistä selviävät esimerkiksi taloyhtiön lainat, tehdyt remontit sekä suunnitteilla olevat korjaukset.  Kuten aiemmassa artikkelissa kerromme, esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys kertoo, millaisia korjaus- ja huoltotöitä taloyhtiössä suunnitellaan tulevien vuosien aikana. 

Asiakirjoihin perehtyminen auttaa sijoittajaa arvioimaan, millaisia kustannuksia taloyhtiössä on odotettavissa ja miten ne vaikuttavat sijoituksen kannattavuuteen.

Kannattaako sijoitusasunto ostaa uudiskohteesta vai vanhasta talosta?

Uudiskohteet ja vanhat talot tarjoavat sijoittajalle erilaisia mahdollisuuksia. Uudessa talossa rakennus ja talotekniikka ovat uusia, joten suuret remontit eivät yleensä ole heti ajankohtaisia. Tämä tekee kustannuksista helpommin ennakoitavia ja helpottaa vuokratuoton arviointia. T2H:n uudiskohteet suunnitellaan käytännöllisillä pohjaratkaisuilla toimiville sijainneille, mikä lisää niiden kiinnostavuutta myös vuokramarkkinoilla. 

Vanhemmassa talossa hankintahinta voi olla selvästi edullisempi, minkä saatetaan ajatella parantavan vuokratuottoa. Edullinen hinta saattaa piilottaa mukaansa kuitenkin massiivisiakin remonttitarpeita ja sitä kautta myös suuria kulueriä. 

Milloin sijoitusasunnon osto ei kannata?

Kaikki asunnot eivät sovi sijoituskäyttöön. Jos asunnon hinta on korkea suhteessa vuokratasoon, vuokratuotto voi jäädä matalaksi. Myös taloyhtiön suuret remontit voivat kasvattaa kustannuksia nopeasti. 

Asunnon sijainti vaikuttaa merkittävästi siihen, miten helposti asuntoon löytää vuokralaiset. Jos vuokra-asunnoille ei ole kysyntää, asunto voi jäädä tyhjilleen pitkäksikin aikaa ja käydä ajan kanssa tätä myötä kannattamattomaksi. Sijoittajan onkin siis hyvä tarkastella sekä vuokratasoa, että taloyhtiön tilannetta ennen ostopäätöstä.

Voiko sijoitusasunnon osto onnistua pienellä pääomalla?

Sijoitusasunnon ostaminen voi olla mahdollista myös suhteellisen pienellä alkupääomalla, jos rahoitusta hyödynnetään suunnitelmallisesti. Andrew Beattie toteaa, että vaikka rahoituksen voi joskus saada pienellä omarahoitusosuudella, sijoitusasunto vaatii silti usein riittävästi rahaa alkuvaiheen kuluihin. Rahaa tarvitaan esimerkiksi ylläpitoon sekä tilanteisiin, joissa asunto on tyhjillään tai vuokralainen ei maksa vuokraa. Pienellä pääomalla sijoittaminen liittyy usein velkavivun hyödyntämiseen ja lainarahoituksen käyttöön, jotka voivat vaikuttaa sijoituksen tuottoon. 

Seuraavaksi tarkastelemme tarkemmin, miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa ja millä tavoin velkarahoitus voi vaikuttaa sijoitusasunnon tuottoon.

Velkavipu asuntosijoittamisessa mahdollistaa sijoittamisen pienellä pääomalla

Velkavipu tarkoittaa sitä, että sijoittaja rahoittaa asunnon ostosta vain osan omalla pääomalla ja loput lainalla. Näin sijoittamiseen tarvittava oma rahamäärä pienenee ja sama pääoma voidaan jakaa useampaan kohteeseen. Kuten aiemmassa artikkelissa avaamme:

“Vipu tarkoittaa sitä, että sijoittaja käyttää lainarahaa oman pääomansa lisäksi, jolloin tuotto suhteessa sijoitettuun omaan rahaan kasvaa.”

Velkavivun ansiosta asuntosijoittaminen voi olla mahdollista jo pienemmällä alkupääomalla.

Sijoitusasunnon osto velkarahalla voi parantaa tuottoa

Velkarahoitus voi parantaa sijoituksen tuottoa silloin, kun asunnon vuokratuotto ylittää lainan kustannukset. Tällöin vuokratulo kattaa lainanhoitokulut ja osa tuloista jää sijoittajalle. Tilanne toimii kuitenkin vain, jos vuokrataso ja käyttöaste pysyvät riittävän hyvinä. Korkojen nousu, tyhjät vuokrausjaksot tai suuret remontit voivat heikentää velkarahoitteisen sijoituksen kannattavuutta.

Miten sijoitusasunnon osto etenee käytännössä?

Sijoitusasunnon osto etenee pääpiirteittäin samalla tavalla kuin oman asunnon ostaminen. Prosessi alkaa rahoituksen selvittämisestä ja lainatarjouksen pyytämisestä pankilta. Sen jälkeen sijoittaja alkaa etsiä sopivia asuntoja ja vertailee niiden vuokratuottoa sekä taloyhtiön tilannetta.  Kun sopiva asunto löytyy, tehdään ostotarjous. Tarjouksen hyväksymisen jälkeen sovitaan kaupantekopäivä, jolloin kauppakirja allekirjoitetaan ja asunnon omistus siirtyy ostajalle.

Ensimmäinen sijoitusasunto mielessä? Tutustu T2H:n Ihaniin koteihin

Ensimmäinen sijoitusasunto kannattaa valita huolellisesti, sillä kohteen sijainti, kunto ja kulurakenne vaikuttavat suoraan sijoituksen kannattavuuteen. Uudiskohteessa kulut ovat usein helpommin ennakoitavissa, koska rakennus ja talotekniikka ovat uusia. T2H:n Ihanat kodit suunnitellaan toimivan arjen näkökulmasta, ja kohteet sijaitsevat alueilla, joissa palvelut ja liikenneyhteydet ovat lähellä. Tutustu T2H:n kohteisiin ja katso, millaisia sijoitukseen sopivia asuntoja on tarjolla.

Lähteet 

Uuden kerrostalo asunnon ostaminen – mitä ostajan tulee selvittää?

Kannattaako asuntosijoittaminen? – 6 merkittävintä hyötyä

Sijoitusasunto – 10 kiinnostavinta kysymystä

Buying an apartment checklist

5 Simple Ways to Invest in Real Estate