Uudiskohde on asuntosijoittajalle huoleton ja verotehokas ratkaisu

Taloyhtiölaina on verotehokas

Asuntosijoittaja voi vähentää vuokralaisen maksamasta vuokrasta rahoituskustannusten osalta tyypillisesti korkokulut. Uudiskohteessa on mahdollista kuitenkin siirtää verotusta eteenpäin ja vähentää vuokratulosta myös lainanlyhennyksen osuus, jolloin asuntosijoittajan kassavirta on selvästi parempi.

Vanhan sijoitusasunnon kassavirta, laina-aika 28 vuotta

Uudiskohde-sijoitusasunnon kassavirta, laina-aika 28 vuotta

Yllä olevissa kassavirtaesimerkeissä sijoitetaan 120 000 euron asuntoon 70 prosentin velkavivulla. Esimerkiksi kolmen prosentin kokonaiskorolla ja neljän prosentin vuokratuotolla on kassavirta uudiskohteella lähes 60 euroa kuukaudessa parempi, kun oletuksena on yksityishenkilölle tyypillinen 30 prosentin pääomatuloverokanta.

Toinen merkillepantava seikka on kassavirran muutos vuosien saatossa. Olettaen, että nettovuokra pysyy samana, alkaa pankkilainoitetun kohteen kassavirta heikentyä koron osuuden pienentyessä ja lyhennyksen osuuden kasvaessa.

Taloyhtiölainassa eli uudiskohteessa näin ei käy, koska myös lyhennyksen osuus on verovähennyskelpoinen, kunhan taloyhtiö tulouttaa pääomavastikkeet kirjanpidossaan. Tämä on kuitenkin yleinen markkinakäytäntö.

Huomioitavaa on, että kyse on siirretystä verotuksesta, joka realisoituu maksettavaksi aikanaan asuntoa myydessä eli yhtiölainan pienentyminen pienentää hankintamenoa. Sijoittajan on kuitenkin tärkeä muistaa, että euro tänään on arvokkaampi kuin euro huomenna.