Varainsiirtovero ensiasunto: näin vero määräytyy

Pitääkö ensiasunnon ostajan maksaa varainsiirtovero?

Ensiasunnon ostajan pitää maksaa varainsiirtovero, jos ensiasunto ostetaan vuonna 2024 tai sen jälkeen. Aiempi ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024, joten vanha sääntö ei enää koske uusia kauppoja. Veron sivulla kerrotaan, että ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos sitova kauppakirja tai muu sopimus allekirjoitettiin ennen 1.1.2024.

Muutos vaikuttaa suoraan ostajan budjettiin. Aiemmin moni ensiasunnon ostaja pystyi jättämään varainsiirtoveron pois laskelmista, mutta nykyään vero täytyy huomioida muiden ostokulujen rinnalla. Asunto-osakkeessa vero voi tarkoittaa useita tuhansia euroja, joten se kannattaa laskea mukaan jo ennen tarjouksen tekemistä.

Paljonko varainsiirtovero on?

Varainsiirtoveron määrä riippuu siitä, millaisen kohteen ostat. Asunto-osakkeesta, kuten kerrostalo- tai rivitaloasunnosta, vero maksetaan 1,5 prosentin mukaan. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta tai tontista rakennuksineen, vero on 3 prosenttia. Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden perusteella, eli ostajan kannattaa katsoa pelkän myyntihinnan lisäksi velatonta hintaa. 

Kuka maksaa varainsiirtoveron?

Ostaja maksaa varainsiirtoveron, ei myyjä. Kuten jo aiemmin totesimme, asunnon ostaja huolehtii varainsiirtoverosta ja omistuksen rekisteröinnistä. Jos asunto ostetaan yksin, vero määräytyy koko kauppahinnan perusteella. Jos asunto ostetaan yhdessä puolison, avopuolison tai toisen ostajan kanssa, vero jakautuu omistusosuuksien mukaan.

Jos molemmat ostavat asunnosta puolet, molemmat maksavat veroa omasta puolikkaastaan. Jos toinen omistaa asunnosta 70 prosenttia ja toinen 30 prosenttia, myös varainsiirtovero jakautuu tässä suhteessa. Pariskunnan kannattaa sopia omistusosuudet huolellisesti jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista, koska osuudet vaikuttavat sekä veroon että omistukseen.

Milloin varainsiirtovero maksetaan?

Varainsiirtovero maksetaan yleensä määräajan sisällä kaupanteon jälkeen, mutta tarkka ajankohta riippuu siitä, mitä ostetaan. Asunto-osakkeessa ilmoitus ja maksu tehdään yleensä kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu. Jos asunto ostetaan kiinteistönvälittäjän kautta, vero maksetaan usein jo kaupanteon yhteydessä ja välittäjä antaa ilmoituksen ostajan puolesta. Uudiskohteessa ilmoitus ja maksu tehdään kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Varainsiirtoveron maksaminen kannattaa huomioida jo ennen tarjousta, koska maksu voi olla useita tuhansia euroja. Varainsiirtovero maksuaika ei siis tarkoita pitkää lisäaikaa asunnon rahoituksen järjestämiseen. Ensiasunnon ostajan kannattaa varmistaa pankilta, miten vero hoidetaan kaupanteossa ja tarvitseeko sitä varten varata omaa rahaa erikseen.

Missä vaiheessa varainsiirtoveroilmoitus tehdään?

Varainsiirtoveroilmoitus tehdään silloin, kun asunto on ostettu ja veron ilmoittamisen määräaika alkaa kulua. Aiemmassa artikkelissamme kirjoitimme: 

“Varainsiirtovero tulee ilmoittaa ja maksaa 2 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu. Jos ostat asunnon kiinteistönvälittäjän kautta, välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen puolestasi, ja vero maksetaan yleensä kaupanteon yhteydessä.”

Uudiskohteessa aikataulu poikkeaa tavallisesta asunto-osakekaupasta. Verohallinnon mukaan uudiskohteen varainsiirtoveroilmoitus tehdään kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Jos kyseessä on uudiskohde, ilmoitus täytyy antaa itse myös silloin, kun kaupassa on ollut kiinteistönvälittäjä.

Ilmoitus tehdään OmaVerossa. Kun ilmoitus ja maksu on hoidettu, Verohallinto antaa todistuksen varainsiirtoverosta. Todistus tarvitaan esimerkiksi omistuksen rekisteröintiin.

Milloin varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?

Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa silloin, kun omaisuus siirtyy ilman vastiketta, esimerkiksi lahjana, perintönä tai testamentilla. Vero koskee lähtökohtaisesti kauppaa, jossa ostaja maksaa asunnosta, kiinteistöstä tai arvopaperista rahaa tai muuta vastiketta. Ensiasunnon kohdalla vanha verovapaus poistui 1.1.2024, joten uudet ensiasunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron normaalisti. 

Kuulemme usein pohdittavan, pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero, jos asunto ostetaan yhdessä. Jos molemmat merkitään omistajiksi, kumpikin maksaa veron oman omistusosuutensa mukaan. Varainsiirtoveron maksuaika riippuu ostettavasta kohteesta, joten varainsiirtoveron maksu kannattaa tarkistaa ajoissa ennen kaupantekoa.

Pitääkö itse rakennetusta talosta maksaa varainsiirtovero?

Itse rakennetusta talosta ei yleensä makseta varainsiirtoveroa rakennuksen arvosta, jos rakennutat talon omalle tontille. Varainsiirtovero voi kuitenkin tulla maksettavaksi tontin ostosta. Jos ensiasunnon ostaja ostaa tontin ja rakentaa siihen omakotitalon, vero lasketaan tontin tai maa-alueen kauppahinnasta 3 prosentin mukaan.

Jos taas ostat valmiin omakotitalon tontteineen, varainsiirtovero lasketaan koko kiinteistön kauppahinnasta. Ero syntyy siis siitä, ostatko valmiin kiinteistön vai pelkän tontin, jolle talo rakennetaan myöhemmin. Vuodesta 2024 alkaen ensiasunnon verovapaus ei enää poista varainsiirtoveroa uusista kaupoista.

Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?

Varainsiirtoveron vähennyskelpoisuus riippuu siitä, ostetaanko asunto omaan käyttöön vai sijoitukseksi. Omassa asunnossa varainsiirtoveroa ei yleensä vähennetä vuosittaisessa verotuksessa. Sijoitusasunnossa varainsiirtoveroa ei käsitellä samalla tavalla kuin tavallista asumiskulua, vaan se liittyy yleensä hankintamenoon. Verokohtelu kannattaa tarkistaa omasta tilanteesta, etenkin jos asunto ostetaan vuokrauskäyttöön.

Seuraavaksi avaamme eron oman kodin ja sijoitusasunnon välillä. Sama vero voi vaikuttaa eri tavalla riippuen siitä, tuleeko asunto omaan asumiseen vai tulonhankintaan. Tällä on merkitystä erityisesti silloin, kun ostaja vertailee ensiasuntoa, myöhempää omaa kotia ja mahdollista sijoitusasuntoa.

Omassa asunnossa veroa ei yleensä voi vähentää

Omassa käytössä olevan asunnon varainsiirtovero kuuluu ostamisen kustannuksiin. Sitä ei yleensä voi vähentää samalla tavalla kuin esimerkiksi tulonhankkimiseen liittyviä kuluja. Ensiasunnon ostajan kannattaa siksi laskea vero mukaan omaan ostobudjettiin jo ennen tarjousta. Asunto-osakkeessa 1,5 prosentin vero voi kuulostaa pieneltä, mutta se nostaa tarvittavan rahamäärän nopeasti tuhansiin euroihin.

Sijoitusasunnossa verotus toimii eri tavalla

Sijoitusasunnossa verotus liittyy vuokratuloihin, kuluihin ja asunnon hankintamenoon. Varainsiirtovero voi vaikuttaa sijoituksen kokonaislaskelmaan, koska se lisää asunnon hankintaan käytettyä rahamäärää. Sijoittajan kannattaa tarkastella veroa yhdessä vastikkeiden, lainakulujen, remonttien ja vuokratuoton kanssa. Jos tarkoitus on ostaa asunto vuokralle, veroasiat kannattaa varmistaa Verohallinnolta tai kirjanpidon asiantuntijalta.

Mitä ensiasunnon ostajan kannattaa huomioida vuonna 2026?

Ensiasunnon ostajan etu ei enää tarkoita varainsiirtoverovapautta uusissa kaupoissa, joten ostobudjettiin pitää laskea kauppahinnan lisäksi vero, pankin kulut, muutto, mahdolliset kalustehankinnat ja asumisen kuukausikulut. Etenkin uudiskohteessa kannattaa katsoa sekä myyntihintaa että velatonta hintaa, koska mahdollinen yhtiölaina vaikuttaa kokonaisuuteen.

Ensiasunnon osto kannattaa aloittaa rahoituksen selvittämisestä. Pankki arvioi tuloja, säästöjä, vakuuksia ja kuukausittaista maksukykyä. Varainsiirtovero ei ole ainoa kulu, mutta se vaikuttaa siihen, paljonko omaa rahaa tarvitaan kaupantekoon tai sen jälkeen. Jos olet ostamassa ensimmäistä asuntoasi, tutustu myös aiempaan artikkeliimme: Ensiasunnon osto – mitä ensiasunnon ostaminen edellyttää?

Lähteet 

Asunnon ostajan muistilista – turvaa elämäsi suurin kauppa

Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?

Ensimmäisen asunnon osto askel askeleelta – 6 vinkkiä

Oletko ensiasunnon ostaja? – Huomioi nämä 7 asiaa